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前6月北京别墅成交猛增120% 三大趋势定调别墅“大年”

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2019年已过半,楼市又来到了交半年卷的节点。 纵观上半年北京楼市,受到个别城市放松限购以及金融政策边际性放松

  2019年已过半,楼市又来到了交半年卷的节点。

  纵观上半年北京楼市,受到个别城市放松限购以及金融政策边际性放松的影响,市场预期有所上升,出现需求反弹,“小阳春”乍现,随后迅速回落进入稳定通道。

  值得一提的是,别墅细分市场的表现成为北京楼市半年卷最亮眼的部分。业内统计数据显示,1-6月北京别墅新增供应同比增长74%,成交同比增长120%,成交均价同比上涨48%,成交金额则比去年翻了2倍多。

  对于北京别墅市场,市场人士表示,相比普宅和公寓,别墅物业上半年表现优异,改善需求强劲,从后续市场看,别墅稀缺性将凸显,部分项目依然会有较好的去化和相对坚挺的价格走势。

  上半年别墅成交持续走高

  来自丽兹行豪宅研究院的数据显示,2019年上半年高端新房成交1192套,环比下降24.46%,同比上涨174.02%,网签量激增源于去年11月限签政策放开。价格呈被动上涨,实际价格稳中略有下滑。

  从高端新房成交占比来看,别墅超过公寓占比达到59%,而由于容积率限制和限价政策影响,别墅市场的主力为叠拼、联排及四合产品,独栋产品的比例仅为20%,且多为老盘新推。同期二手别墅成交276套,环比上涨5.34%,同比上涨8.24%,量价齐稳。

  北京中原成交统计数据同样印证了别墅市场的火热。2019年上半年别墅总成交额385.88亿元,平均成交价57129元/平方米,环比去年下半年价格增长4000元/平方米,套均价环比增加335万元至1829万元。

  值得注意的是,总价3000万元以上别墅的置业需求表现尤为活跃。根据合硕机构统计数据,今年前5月,北京总价3000万元以上别墅的网签量就达到217套,与去年全年的水平几近持平。总价在4000-5000万元量级的别墅成交增长最为迅猛,以38套的成绩超过2018年全年,而成交金额达16.86亿元,也超越去年全年额。

  一个有意思的现象,机构提供的别墅成交数据显示,2019年上半年除了1月是延续去年底热度外,5月成交面积97093平米、成交均价67570元/平米均达到了单月新高。而恰恰在这个月,北京楼市迎来了和裕北京庄园、葛洲坝中国府等10W+项目集中获批入市的供应高峰。

  供应端呈现三大变化趋势

  在持续走高的需求面前,供应端也开始呈现新的变化。上半年北京楼市第一大变化则是高端供应限价适度放开。在北京10W+项目近年几乎零供应的背景下,北京庄园、中国府的入市填补了高端新增供应的空白,也在一定程度上提振了市场预期。

  而从供应结构来看,2019年上半年1500-2000万以下占比为51%,与2018年全年结构把持一致,这部分市场竞争最为激烈。3000万以上市场选择机会自2017年始终维持在20%以下,特别是5000万以上住宅可选择机会仅在4%左右。以11.4万/平米价格取证、单套价格突破1亿的北京庄园,无疑将有效改善高端供应结构,增加亿级产品市场的选择机会,满足塔尖人群日益增长的终极置业需求。

  丽兹行豪宅研究院认为,未来可开发的3000万以上产品依然有限,特别是5000万以上顶级产品,建议产品选择时,在满足自我需求基础上,重点考虑产品的稀缺性。

  根据中原地产数据,2017年以来,北京住宅用地供应95%以上为限价房及共有产权房;2018年出让的50宗住宅用地中,容积率低于1.2.且未限定“9070”、具备别墅开发条件的地块仅有6宗。

  随着大量限竞房地块的推出,北京别墅供应也呈现两极分化,“高低配”的限竞别墅逐渐占据供应主流。据媒体报道,截至今年6月底,限竞别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%,成交占比也达到了34.27%。

  以叠拼和小面积合院为主的限竞别墅,大大降低了别墅社区的纯度,无法满足塔尖置业人群更高的品位与圈层需求。

  业内人士指出,未来纯别墅供地只会越来越少,因此大面积纯别墅产品,特别是独栋别墅的稀缺价值将愈发凸显,这一趋势在今后几年会更加明显。某种程度上,社区“纯度”即产品价值证明。而独栋别墅的价值不仅表现在其本身的产品价值,甚至还在于其历史收藏价值。

  北京庄园作为此类稀缺别墅产品的代表,受到越来越多塔尖置业人群的认可和青睐。而项目仅有不到200栋别墅,面向中国顶级企业家家族,保证了圈层的纯粹性。据悉,为了打造这一顶级居所,和裕地产耗时5年,由董事长带领团队遍访全球寻找设计灵感,在空间营造、全成品交付等方面实现了多项创新,被认为是当前市场上少有的顶豪项目。

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